O mercado de aluguel de imóveis no Brasil terá nova tributação a partir da reforma tributária. A renda de aluguéis deixará de ser tributada apenas pelo Imposto de Renda (IR) e passará a integrar a CBS a partir de 2027 e o IBS a partir de 2029. O impacto varia conforme o proprietário ser pessoa física ou jurídica.

Pessoa física: gatilhos e manutenção da isenção

Até o momento, quem aluga como pessoa física paga apenas o IRPF, com alíquotas de 7,5% a 27,5%. Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato da Secovi‑SP, explica que a reforma traz gatilhos que podem eliminar a isenção atual.

“A reforma, como está desenhada, prevê gatilhos que podem incluir a pessoa física na cobrança do IBS/CBS, eliminando a isenção atualmente existente [no PIS/COFINS] ou o tratamento simplificado no IRPF”, explica Bushatsky.

Os gatilhos são: receita anual de aluguel acima de R$ 240 mil (ou mais de R$ 20 mil por mês) e locação de três ou mais imóveis. Se a receita do ano corrente atingir R$ 288 mil, mesmo sem ter ultrapassado o limite no ano anterior, o locador também será enquadrado.

Florence Haret Drago, professora do IBET, afirma que quem não atingir os critérios continuará pagando apenas o IRPF, sem novo tributo de consumo.

“A proposta, até agora, não estabelece nova tributação sobre os valores recebidos por quem não exerce atividade empresarial.”

Pessoa jurídica: nova incidência sobre prestação de serviço

Empresas que alugam imóveis – holdings, incorporadoras e companhias do setor – terão a receita de aluguéis considerada prestação de serviço, sujeita ao IBS/CBS.

Atualmente, a carga tributária efetiva no regime de lucro presumido varia entre 11,33% e 14%. Com a nova alíquota combinada de 25% a 30% para IBS/CBS, o impacto bruto pode chegar a até 37,38% sobre a receita, antes de créditos.

Heitor Cesar Ribeiro, advogado tributarista, destaca que a não‑cumulatividade plena permite deduzir integralmente os tributos pagos nas etapas da produção, reduzindo a carga efetiva em 5 a 10 pontos percentuais.

“Isso significa que a empresa locadora poderá abater do imposto devido parte do IBS/CBS pago em despesas relacionadas à atividade, como manutenção e administração”, acrescenta Ribeiro.

Regime de transição e alívios fiscais

Para contratos firmados até 16/01/2025, a reforma cria um regime opcional de transição: recolhimento de 3,65% de CBS/IBS sobre a receita bruta, sem direito a créditos ou ao redutor social. A opção vale até o fim do contrato ou 31/12/2028 para residenciais.

Os alívios incluem redução de 70% na base de cálculo de IBS/CBS (aplicando‑se apenas 30% da base) e um redutor social de R$ 600 mensais por unidade residencial, podendo excluir a tributação em aluguéis residenciais até esse valor.

João Pedro Ramos Garcia, sócio da Ballstaedt Gasparino Advogados, avalia a transição como “válvula de segurança”, mas alerta que a alíquota de 3,65% elimina créditos e tem prazo definido, podendo antecipar renegociações.

Impactos para locatários e mercado

A nova tributação pode reduzir a margem líquida dos locadores, levando alguns a aumentar o valor do aluguel para compensar o custo extra, segundo Bushatsky. O repasse dependerá da oferta, demanda e condições contratuais.

Em aluguéis comerciais, locatários pessoa jurídica podem usar créditos do IBS/CBS para abater parte do tributo, mitigando o impacto. Já o locatário pessoa física, como consumidor final, não terá direito a créditos, conforme Bushatsky.

"Não existe, no desenho atual da reforma, um mecanismo de compensação direta ou crédito para o locatário pessoa física. Ele não é contribuinte do imposto, é consumidor final", afirma o diretor da Secovi‑SP.

Fiscalização via Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)

A implantação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) permitirá cruzar dados e melhorar a fiscalização. Inconsistências entre contrato, nota fiscal e cadastro podem gerar autuações por emissão incorreta ou recolhimento tardio de CBS/IBS.